Ejercicio derecho a voto en la Ley de Propiedad Horizontal

Ejercicio derecho a voto en la Ley de Propiedad Horizontal

Con el presente artículo, lo que se pretende es intentar resolver las problemáticas acaecidas en las Juntas de vecinos, y el “poder” que intentan ejercer esos propietarios con varias propiedades dentro de la comunidad, para conseguir las mayorías suficientes en función de sus intereses, lo que puede dar lugar a claras controversias.

El otro día asistí dentro del ejercicio de mis funciones como Letrado a una Junta de Vecinos en la que como único punto del día se trataba la reducción horaria de los servicios de conserjería y portería, y se dio una circunstancia en relación al cómputo de votos que no quería dejar pasar analizar, y ello toda vez que para dicho cálculo se contabilizó de forma errónea los votos de un único propietario con varias propiedades en dicha comunidad en lugar de en un único voto.

Para ello, debemos partir de la regulación legal al efecto, y así pues, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su Artículo 17 dispone: “…Que los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Podemos por tanto, en aplicación legal de lo anterior, afirmar que para la reducción, ya sea total o parcial de los servicios de Conserjería o Portería, se necesitará:

· Mayoría de 3/5 del Total de los Propietarios.
· Dichos propietarios, deberán representar a su vez, 3/5 partes de las cuotas de participación.

Pues bien, dónde surge el conflicto es a la hora de interpretar dichos requisitos legales y ello, toda vez que la Ley sobre Propiedad Horizontal no resulta nada clara al respecto.

La duda que se plantea es la siguiente:

¿Un propietario con varios pisos, a la hora de ejercer el voto debe computarse como un único voto, o uno por cada piso?

Para poder resolver dicha cuestión, no podemos ceñirnos exclusivamente a la regulación legal al efecto toda vez que el legislador, no resolvió en puridad esta cuestión, por lo que debemos atender a las soluciones que los Tribunales han ido dando, y a las interpretaciones dadas a dicha cuestión.

La Ley exige la concurrencia de dos mayorías, una personal en la que se contabilizan individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman la comunidad con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sea propietario, y una segunda mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario, cuota que se obtiene de la suma de todos los coeficientes que correspondan a cada apartamento individualizado, y que consta o debe constar en el título constitutivo de la comunidad, como así establece la citada Ley de Propiedad Horizontal.

A priori puede resultar que dicha interpretación puede mermar los derechos inherentes de los propietarios como titulares de un derecho adquirido, con independencia, del número de propiedades que tenga, pues ab initio debería entenderse como un derecho inherente al propietario de cada apartamento, local o propiedad debidamente individualizada en los títulos constitutivos de la propiedad.

Pero esa no fue la intención del Legislador, y por ello la necesidad de disponer de un segundo requisito como es la mayoría de 3/5 del coeficiente de propiedad, a fin de garantizar que no se mermen los derechos de aquel propietario con varias propiedades, pero que tampoco se vea en situación de privilegio frente al resto de propietarios.

Por ello, debemos afirmar, como bien se afirmó por la Sala 1ª, de lo Civil, del Tribunal Supremo en Sentencia Nº 87/1995, de 10 de febrero, que:

“…Se debe aceptar la interpretación que asigna UN VOTO A CADA PROPIETARIO, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, al margen claro es, del mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien como resultado de la suma correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuota s de participación…” .

La Ley establece dos mayorías diferenciadas que se deben conjugar para la validez de los acuerdos, es decir, que se ponderan dos elementos uno personal y otro económico, por lo que debemos rechazar firmemente que el propietario con varias propiedades, tenga un voto por cada propiedad, toda vez que si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta, la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica.

Resulta más coherente por ello, afirmar que la solución debe ser UN PROPIETARIO=UN VOTO, con independencia de las propiedades que tenga dentro de la comunidad, eso sí, dicho voto será el resultado de las sumas de cuotas de participación de todas sus propiedades.

Por,
D. Rafael Cotta Gallardo
Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid.

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