El Boletín Oficial del estado de fecha 13 de abril de 2013, publicaba el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, por el cual entre otras establece la obligatoriedad de poner a disposición de los compradores y usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética.
El citado Real Decreto viene a transponer al ordenamiento jurídico español la normativa europea relativa a la eficiencia energética de los edificios, y en concreto la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 19 de mayo de 2010.
La exposición de Motivos del Real Decreto, da explicación de las nuevas obligaciones de los propietarios y arrendadores de edificios al concretar:
“El Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores u usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de este puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.”
Se concreta así mismo en el Real Decreto un régimen sancionador con infracciones y sanciones, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de protección de los consumidores y usuarios, y en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Tal como se establece en la exposición de motivos a la que aludimos, el fundamento legal de la regulación de la certificación de eficiencia energética de los edificios se encuentra por un lado, en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, así como por otro, y en particular para los edificios existentes, en el art. 83.3 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo de Economía Sostenible, en el que se establece que los certificados de eficiencia energética para estos edificios se obtendrán de acuerdo con el procedimiento básico que se establezca reglamentariamente.
Dicho art. 83.3 de la Ley 2/2011, establece lo siguiente:
Artículo 83. Transparencia e información a los consumidores.
1. El Gobierno establecerá los instrumentos necesarios para asegurar que los usuarios disponen de la información sobre los costes del modelo de suministro energético, su composición, su origen y su impacto ambiental.
2. Igualmente, las Administraciones Públicas se asegurarán de que los consumidores dispongan de información completa, clara y comprensible sobre el consumo de energía y el impacto medioambiental de los productos y equipos que utilicen energía que adquieren, de manera que puedan incorporar tales elementos a sus decisiones de consumo.
3. Los certificados de eficiencia energética para edificios existentes se obtendrán de acuerdo al procedimiento básico que se establezca reglamentariamente para ser puestos a disposición de los compradores o usuarios de esos edificios cuando los mismos se vendan o alquilen.
En definitiva que el Real Decreto que analizamos viene a establecer la obligación a los vendedores o arrendadores de edificios o partes del mismo, de poner a disposición de los compradores o arrendatarios, de un certificado de eficiencia energética del inmueble que es objeto de venta o arrendamiento.
La obligación de puesta a disposición del certificado de eficiencia energética de los edificios o partes de los mismos, será exigible, de acuerdo con lo establecido en la disposición transitoria primera del Real Decreto, a partir del día 1 de junio de 2013 al establecer la misma:
“La presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.” (1 de junio de 2013).
Anexo al Real Decreto 235/2013, se formula el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, del que debemos destacar a los efectos del presente artículo los siguientes aspectos:
Dicho Procedimiento Básico establece su ámbito de aplicación que ser el siguiente:
Edificios de nueva construcción.
Edificios o unidades de edificios (pisos, oficinas y locales) existentes que se pongan a la venta o en alquiler.
Edificios o unidades de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.
El Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, formula un listado de definiciones del que recogemos aquellas que atañen a las operaciones de venta y/o arrendamiento de edificaciones existentes:
1.- Certificación de eficiencia energética de edificio existente o parte del mismo: proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación de eficiencia energética obtenida con los datos calculados o medidos del edificios existente o de parte del mismo y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética del edificio existente.
El artículo 5 del Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios viene a determinar lo siguiente:
a) El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio, o de su parte, en los casos que venga obligado por este Real Decreto. También será responsable de conservar la correspondiente documentación.
b) Para las unidades de un edificio como viviendas o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en el mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basara, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.
Los locales destinados a uso independiente que no estén definidos en el proyecto del edificio, para ser utilizados posteriormente, se deben certificar antes de la apertura del local. En el caso de que el uso del local tenga carácter industrial no será obligatoria la certificación.
c) La certificación de viviendas unifamiliares podrá basarse en la evaluación de otro edificio representativo de diseño y tamaño similares y con una eficiencia energética real similar, si el técnico competente que expide el certificado de eficiencia energética puede garantizar la correspondencia.
2.- Certificado de eficiencia energética de edificio existente: documentación suscrita por el técnico competente que contiene información sobre las características energéticas y la calificación de eficiencia energética de un edificio existente o parte del mismo.
El artículo 5 del Procedimiento Básico para el Certificado de Eficiencia Energética de los Edificios viene a determinar lo siguiente:
a) El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá en ningún caso la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. Este deberá cumplir previamente con los requisitos mínimos de eficiencia energética que fije la normativa vigente en el momento de la construcción.
b) El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor o propietario, en su caso, al Órgano Competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.
El certificado de eficiencia energética del edificio o unidad del edificio contendrá como mínimo la siguiente información:
a) Identificación del edificio o unidad del edificio que se certifica, incluyendo referencia catastral.
b) Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación de eficiencia energética.
c) Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética que le era de aplicación en el momento de su construcción, en el caso de los edificios existentes.
d) Descripción de las características energéticas del edificio, envolvente térmica, instalaciones, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad de aire interior y demás datos utilizados para obtener la calificación de eficiencia energética del edificio.
3.- Técnico competente: Técnico que este en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética.
Debemos por tanto relacionar las obligaciones que afectan a los propietarios o promotores de edificios como consecuencia de la aprobación del Real Decreto 235/2013.
1.- Solicitar y gestionar la realización de la certificación de eficiencia energética el edificio, proveyéndose del oportuno certificado de eficiencia energética.
2.- Debe presentarse el certificado de eficiencia energética del edificio para su inscripción en el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificados de eficiencia energética.
3.- Tener a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al libro del edificio, o en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo o del presidente de la comunidad de propietarios.
4.- Cuando un edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a disposición del adquirente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, bastara con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado.
Por último se establece un régimen sancionador ante el incumplimiento de los preceptos del procedimiento básico, determinándose los incumplimientos como infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Se constituyen como infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados K) y N) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007. Dichas infracciones podrán ser sancionadas de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado.
