Muchos nos hacemos esta pregunta; ¿Podré pagar el alquiler de mi casa o mi negocio?
En primer lugar, el pasado sábado día 14 de marzo, el Gobierno aprobó el Real Decreto 463/2020 por el cual se declara el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, y decretó entre otras medidas la suspensión de la apertura a público de locales y establecimientos minoristas. Esta medida ha causado que numerosos autónomos y pymes se encuentren con una parada en seco en su actividad comercial, lo que conduce a que no tengan ingresos y difícilmente pueden hacer frente a los gastos.
En segundo lugar, tendremos que analizar si se puede modificar o alterar las condiciones del contrato de arrendamiento ateniéndonos a la fuerza mayor provocada por el Estado de Alarma. El art. 26 de la LAU permite que en caso de inhabitabilidad de la vivienda, el contrato pueda suspenderse. ¿Podemos extrapolar esta función de inhabitabilidad a la fuerza mayor por Estado de Alarma? La verdad que es un razonamiento novedoso, el legislador no tuvo en cuenta esta situación, y es ahora cuando los juristas tenemos que exprimir nuestras neuronas. Así mismo, el art. 1575 del Código Civil, contiene la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos.
En tercer lugar, debemos irnos a la Jurisprudencia y una reciente Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 15 de enero de 2019, nº57/2019, recurso nº3291/2015, siendo Ponente la Excelentísima Sra. Magistrada Dña. Mª de los Angeles Parra Lucan, resuelve un recurso de casación en el que la compañía NH Hoteles S.A. interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad Jardín de Medina Hoteles S.L. en la que solicitaba la resolución del contrato como consecuencia de la desaparición sobrevenida de la base del negocio y subsidiariamente que se declare conforme a derecho la reducción temporal de la renta. En la meritada Sentencia en su Fundamento de Derecho Tercero analiza e las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla «rebus». Dice literalmente:
- Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla «rebus», con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:
- Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró «que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable».
- La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que «del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula «rebus sic stantibus» a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».
- La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, «aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla «rebus sic stantibus» en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador».
- En el presente caso, la parte recurrente realiza afirmaciones genéricas sobre la aplicabilidad de la regla «rebus» conforme a criterios de normalización y a los factores que hipotéticamente dan lugar a su aplicación, pero no expresa las concretas razones por las que en el caso debe desplazarse a la parte demandada el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación del hotel, riesgo que, al proceder del deterioro de la situación económica y a las variaciones del mercado, debe ser considerado como propio de la actividad empresarial de la arrendataria, una empresa dedicada a la gestión hotelera.
Por el contrario, la sentencia recurrida, que sí conoce la doctrina jurisprudencial sobre la «rebus», explica las razones por las que no debe imponerse al propietario constructor del hotel y arrendador del mismo el desplazamiento del riesgo descrito.
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- De manera razonable, la Audiencia niega en primer lugar la desaparición de la base del negocio porque sigue resultando posible el cumplimiento del contenido del contrato, la explotación del hotel. Así lo muestra la pretensión de la propia demandante ahora recurrente de que se aplique una reducción de la renta, lo que confirma que esa es su verdadera pretensión, de acuerdo con las comunicaciones previas a la demanda que dio inicio a este procedimiento y de acuerdo también con el motivo del recurso de casación.
- La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado no es contraria a la doctrina de la sala, pues tiene en cuenta la distribución contractual del riesgo previsto en el propio contrato.
- La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado tampoco es contraria al criterio legal que se desprende del art. 1575 CC, que en la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los frutos. En el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminución de las rentas procede de una evolución del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las pérdidas alegadas por NH en la explotación del hotel de Almería son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, según considera probado la Audiencia a la vista del informe de gestión consolidado, favorable.
En cuarto y último lugar, la única solución que podemos ofrecer es la negociación con el arrendador para aplicar un anexo al contrato que nos facilite el pago de las rentas, ya sea por reducción de la renta o por suspensión pactada.
